Les SCPI percent de plus en plus le marché pierre-papier, les plus connues étant celles dites fiscales et de rendement. Pourtant, il en existe un autre type qui sont beaucoup moins connues : ce sont les SCPI de plus-value ou de valorisation.
Le b.a.-ba des SCPI
Avant d’entrer dans le vif du sujet, rappelons brièvement comment fonctionnent les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier. Ce sont des ensembles d’immeubles dont l’acquisition est réalisée par un exploitant, de même que la mise en location, l’entretien, la collecte des loyers, la revente, le renouvellement du parc immobilier.
Les particuliers tout comme les professionnels peuvent tirer profit de ce parc diversifié en achetant des parts de sociétés qui émanent elles-mêmes dudit exploitant. En achetant des parts de SCPI, chaque investisseur a droit à des dividendes, soit une partie des loyers qui lui reviennent par rapport au montant de son investissement.
Cas particulier des SCPI de capitalisation
Les SCPI de valorisation ont plutôt un autre objectif, celui de faire profiter d’une certaine plus-value à l’investisseur. On les appelle aussi SCPI de plus-value ou de capitalisation. Autre différence avec les SCPI fiscales et de rendement : le souscripteur ne perçoit pas de revenus trimestriels. Par ailleurs, ce sont plutôt les immeubles de logement dont ce type d’actif se sert.
La valorisation du patrimoine
La SCPI de plus-value a pour objectif de valoriser son patrimoine et ce, de différentes manières. Par exemple, en achetant des biens anciens qui seront réhabilités et rénovés, puis revendus. Les immeubles anciens ont pour avantage de se trouver en plein cœur de ville, d’où ce fort potentiel de valorisation au fil du temps. Ainsi, le prix de vente sera alors nettement plus élevé que le prix d’achat afin de dégager ces gains.
L’achat d’un bien à prix décoté, même s’il s’agit d’un immeuble récent, fait aussi partie de la stratégie de la SCPI de plus-value. Le but est alors de cibler un emplacement à fort potentiel de développement et d’urbanisation dans le temps, par rapport aux futurs travaux d’aménagement. Par exemple, l’achat ou la construction d’un logement dans les nouveaux quartiers écologiques ou écoquartiers.
Autre possibilité de faire valoriser son patrimoine : l’achat d’un bien en démembrement, et notamment en nue-propriété. Le prix est décoté puisque le bien n’est pas exploité en usufruit. Le démembrement étant temporaire – jusqu’à plus de 10 ans –, l’immeuble récupère la pleine propriété qui est reconstituée à cette échéance. D’où un gain important au moment de la revente. Rappelons d’ailleurs que le prix d’achat est décoté en fonction de la durée du démembrement.
La décote à l’achat d’un bien immobilier peut aussi être obtenu par une autre stratégie d’acquisition : l’achat en viager.
La valorisation du prix de la part
La plus-value ne provient pas seulement du patrimoine, mais aussi du prix de la part. Ainsi, celui-ci peut évoluer au fil des ans. Si le souscripteur revend ses parts, il peut alors tabler sur de la plus-value certaine.
Ces gains sont réalisables pour tous types de SCPI et non pas seulement pour celles de valorisation. C’est le cas des actifs les plus performants et qui procèdent à une augmentation du prix de la part presque tous les ans.
Qu’en est-il des deux autres familles de SCPI ?
Ceux qui ont pour objectif de percevoir des compléments de revenus tous les 3 mois investissent plutôt dans les SCPI de rendement et fiscales. Ce sont elles qui distribuent des dividendes en raison de la mise en location de leur parc immobilier. Les SCPI fiscales exploitent des immeubles résidentiels, tandis que les SCPI de rendement fonctionnent sur la base d’immeubles professionnels.